Forskelle: Facaderegulativ, lokalplan, servitut, håndbog

Baggrund for denne artikel  

Dette er lidt baggrundshistorie for at hjælpe læseren med at forstå, hvad forskellene er på Facaderegulativ, Lokalplan, Servitut og Håndbog.

Skal Facaderegulativet fjernes, nedtones, ændres eller håndteres anderledes? 
Hvad er forskellen på Facaderegulativet og Lokalplanen? 
Hvilken juridisk status har foreningens Facaderegulativ, og hvad er historien bag det? 

Tre forslag til generalforsamlingen den 26/2-2019 handler om netop dette regulativ.
Vi har derfor udredt emnet med henblik på, at alle på Generalforsamlingen har en fælles opfattelse af udgangspunktet, når der skal tages stilling til forslagene.

Vi, undertegnede, er ikke og har heller ikke været i bestyrelsen. Derimod er Søren webadministrator for foreningens hjemmeside, og Lise var indtil marts 2018 ansvarlig redaktør for beboernes blad Kilden. Søren forsøger som webadministrator at fungere som den uafhængige og kritiske presse, der bidrager til at styrke lokaldemokratiet og fællesskabet gennem information, som så vidt mulig er rigtig, relevant/nyttig, forståelig og tilgængelig for alle.

Servitutter fra da husene blev opført

Da husene i sin tid blev bygget i årene 1892-1903, mente bestyrelsen for Arbejdernes Byggeforening, at det var vigtigt at sikre, at husenes arkitektur og udseende blev bevaret. Derfor står der i de oprindelige skøder følgende bestemmelse (kaldet en servitut):

§ 5. a Grunden maa ikke yderligere bebygges, ejheller maa der foretages Til- eller Ombygninger, der forandrer Husets Ydre eller overhovedet foretages Forandringer ved Huset, selv om Bygningskommissionen maatte tillade en saadan Ændring.

I vore dage svarer ”Bygningskommissionen” til kommunen. Som det fremgår, betød det, at foreningens bestemmelser stod over kommunens.

Da Arbejdernes Byggeforening ophørte i 1974, overgik ansvaret for bebyggelserne til de enkelte byggeforeninger – i vores tilfælde således til Husejerforeningen i Strandvejskvarteret. Og det er derfor den til enhver tid siddende bestyrelse, som skal sørge for, at servitutterne overholdes.

Naturligvis er der gradvis foretaget ændringer i vores huse – fx blev der i 1920’erne indlagt toiletter, i stedet for de oprindelige lokummer i gårdene bag husene.

De bygningsregulerende servitutter blev ophævet ifm. vedtagelsen af lokalplanen i 1993, jvf den viste tekst fra Lokalplanen. Andre dele er dog stadig gældende jf. servitutterne. 

Fortolkningspraksis i 1978

Med tiden og udviklingen inden for byggematerialer blev det besluttet at præcisere, hvilke minimumskrav evt. ombygninger skulle overholde. Det skete med en tydeliggørelse kaldet ”Fortolkningspraksis”, som blev vedtaget på en generalforsamling i 1978. Men det gav stadig anledning til konflikter i nogle tilfælde mellem en husejer og bestyrelsen i fortolkningen af servitutterne.

Regulativer fra 1986

Den daværende bestyrelse udarbejdede derfor et mere detaljeret sæt regulativer for facader, gader, haver, parkeringsforhold og fællesantenne. Regulativerne indeholdt nøjagtige præciseringer af, hvad der var tilladt, og de var ment som en vejledning til husejere, som påtænkte ombygninger etc. og en hjælp til husejeren i aftaler med håndværkere.

Regulativerne blev i 1986 udgivet som et lille hæfte og uddelt til alle husejere.

Som husejer – og dermed medlem af Husejerforeningen – er man ifølge foreningens vedtægter forpligtet til at overholde regulativerne. Hvis man har planer om at ændre sit hus i strid med regulativet, skal man søge om dispensation. Bestyrelsen giver gerne vejledning og opfordrer til, at man i tvivlstilfælde spørger, før man går i gang.

Lokalplan fra 1993

Det blev imidlertid stadig svært for bestyrelsen at håndhæve regulativerne, og man søgte derfor hjælp hos kommunen ved at få udarbejdet en bevarende lokalplan. Det ville nemlig forpligte kommunen til at bidrage til, at reglerne bliver overholdt.

En sådan bevarende lokalplan (nr. 221 ”Kildevældsgade”) blev vedtaget i Borgerrepræsentationen i 1993.  Samtidig blev dele af de oprindelige servitutter ophævet. Se artikel om servitutter.

Formålet med lokalplanen er: ” (…) at bestemmelserne vedrørende bebyggelsens ydre fremtræden skal sikre en bevaring af såvel bebyggelsens arkitektoniske helhedsvirkning som bygningsdetaljer på det enkelte byggeforeningshus.”

I § 6 uddybes ”Bebyggelsens ydre fremtræden”, men de nævnte bestemmelser er ikke helt så præcise som facaderegulativet, og kommunen anbefalede derfor bestyrelsen, at den fastholdt regulativet – så længe det ikke var i modstrid med lokalplanen.

Fra nu af skulle eventuelle dispensationer fra lokalplanen således søges i kommunen. Men det viste sig, at formuleringerne i lokalplanen var så upræcise og åbne, at juristerne i kommunen godkendte byggesager, som af juridiske grunde ikke kunne afvises, selv om der er diskussion om de oprindelige intentioner bag lokalplanen. Kommunen opfordrede til at fastholde facaderegulativet. 

Facaderegulativ af 2015

Derfor påtog bestyrelsen sig at revidere og præcisere facaderegulativet, og dette reviderede forslag blev vedtaget på generalforsamlingen i 2015 og er altså stadig gældende.

Vores regulativer er altid vores egen sag. Kun hvis en manglende overholdelse også er en overskridelse af lokalplanen, vil kommunen gribe ind. Og vi kan i ”princippet” vedtage hvad som helst – det må bare ikke være i strid med lokalplanen, og foreningen skal selv (dvs. uden kommunens hjælp) sørge for, at det bliver overholdt.

Vi har pt følgende regulativer, som kan læses på siden om regulativer ...:

• Facaderegulativ

• Gade-og haveregulativ

• Parkeringsregulativ

• Cykeloverdækning

Vi havde også et Fællesantenneregulativ; men det er næppe gældende mere?

Forskel mellem Facaderegulativ og Lokalplan mht Indhold

Facaderegulativet udbygger mange af punkterne i Lokalplanen med udførlige tegninger og supplerende regler.
Lokalplanen omfatter bl.a. følgende punkter:

• Anvendelse

• Gader

• Træer

• Gade- og gårdfacade

• Vinduer og døre

• Franske altaner og gårdadgang

• Butiksfacader

• Porte ved hjørnehuse

• Tage

• Brandkamme

• Gavlkamme på hjørnehuse

• Farver

• Halvtag/vindfang

• Ledninger og antenner

• Haver.

Facaderegulativ 2015: https://www.strandvejskvarteret.dk/fileadmin/uploads/Hbogen/Facaderegulativ-2017-3udk-2-2.pdf
Lokalplan 1993.

Håndbogen

En Håndbog for husejere blev udarbejdet af foreningen allerede i 1994-95, og revideret i årene derefter. Den aktuelle og de tidligere Håndbøger kan læses herfra: Håndbogen.

Håndbogen indeholder (ud over regulativer, vedtægter, lokalplan) vejledende materiale om vedligehold af huset mm. Disse afsnit af håndbogen er ikke besluttet på en generalforsamling, men udarbejdet af udvalg og konsulenter og godkendt af bestyrelsen..

Arbejdstegninger for tag, skorsten og brandkam

Som en yderligere hjælp til husejerne har bestyrelsen fået udarbejdet en række arbejdstegninger til reparation og udskiftning af tag, skorsten og brandkam, som detaljeret viser, hvordan de skal se ud. Hvis man ikke selv er bygningskyndig, kan man blive rådgivet af håndværkere, som foreslår en anden løsning, end den som følger regulativet. Nu kan man så bruge disse tegninger som udbudsmateriale til håndværkerne, så man ikke risikerer at få udført en forkert løsning.

Arbejdstegninger til tag, skorsten og brandkam

Bevaringsværdi 3

I øvrigt er vores huse blevet vurderet til at have ”bevaringsværdi 3” på en skala fra 1-9, hvor 1 er den højeste værdi. Bygningerne med værdierne 2-4 er de bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres slags.

Mange af de bevaringsværdige bygninger er udpeget i forbindelse med de kommune- og kulturarvsatlas, som blev udarbejdet fra 1990-2006 af fredningsmyndighederne og kommunerne. Det er Slots- og Kulturstyrelsen, der er fredningsmyndighed og registrerer oplysninger om de fredede bygninger. Men også kommunerne er ansvarlige for at registrere de bevaringsværdige bygninger i deres kommune. 

Det fremgår af lovgivningen, at hvis man ønsker at ændre noget i bevaringsværdige bygninger, skal man søge om tilladelse hos kommunen.

Læs mere om bevaringsværdige huse: www.bolius.dk/bevaringsvaerdige-huse-17468/  og historiskehuse.dk/at-eje-et-bevaringsvaerdigt-hus/

Kulturmiljø

Desuden har Københavns kommune i 2003 foretaget en registrering af en række bevaringsværdige kulturmiljøer i byen, hvor ”Kildevældskvarteret” optræder som ét ud af 12. Som de bærende bevaringsværdier for kvarteret nævnes: 1) bebyggelsens homogenitet; 2) de små forhaver og 3) torvet midt i bebyggelsen med de store træer.

Læs mere om Københavns kulturmiljøer  kk.sites.itera.dk/apps/kk_pub2/pdf/1098_Mls2izKIXR.pdf.

Fortidens synder

Før indførelsen af regulativer og lokalplan i Strandvejskvarteret var holdningen mindre restriktiv. Derfor kan man i dag se huse og haver, som helt tydeligt ikke overholder hverken lokalplan eller regulativer. Sandsynligvis er disse ændringer sket før 1985, og de betragtes derfor nu som lovlige.

Det betyder også, at nye husejere ikke kan gennemføre ændringer i strid med regulativerne med henvisning til disse ”gamle” eksempler.

Forbehold

Denne artikel på hjemmesiden er skrevet af to beboere for at give et overblik op til GF-2019.

Teksten er ikke godkendt af bestyrelsen, kommunen, foreningsjurister eller andre, hvorfor den ikke har juridisk bindende betydning. Vi håber dog, at I vil have glæde af den.

Tak til Christian Sonne for det historiske overblik.

Mvh Søren Borch og Lise Fogh, Berggreensgade 50

Log: 9/6-2023: Afsnittet om Håndbogen tilrettet ifm tilrettelse af Håndbogen-2023. Links rettet 10/9-2021 ifm konvertering til nyt CMS. Tilføjet 22/2-2019 afsnittet "Forskel mellem Facaderegulativ og Lokalplan mht Indhold"
Smårettelser 19/2-2019. Version 1: 17/2-2019