Et af de emner, som vi støder på igen og igen (og igen) i sekretariatet er spørgsmålet om, hvordan man foretager en udlejning i/af sin bolig.
Vi har derfor "støvet" en af vores tidligere artikler af og fået vores advokat til at føre den up-to-date. Vi håber dermed at kunne forberede nogle potentielle udlejere på det desværre meget komplicerede projekt, det er at fremleje eller udleje - uden at man senere kommer til at fortryde det.
Artiklen er vidergivet i sin helhed fra "mit hus" 1.april 2003 Parcelhusejernes Landsforening.
Lovreguleret
Udgangspunktet er, at al udlejning er lovreguleret.
Lejelovene er en beskyttelseslov for lejere. Det er derfor nødvendigt nøje at følge lovenes bestemmelser, og selvom en lejer skriver under på en fravigelse, så vil den pågældende - den svage part - senere kunne tilbagekalde dette eller få juridisk medhold alligevel.
Reglen er, at der skal oprettes en lejeaftale - en lejekontrakt, hvis en af parterne ønsker det. Hvis man ikke har lavet en, sker udlejning på lejelovens bestemmelser, bl.a. med afsætning af et beløb til indvendig vedligeholdelse, dvs. maling, hvidtning og tapetsering.
Husk lejekontrakt
Det tilrådes på det kraftigste parcelhusejeren, at lave en lejekontrakt og at dette sker på den af Boligministeriet autoriserede, der fås 'eller kan skaffes af enhver boghandel. Den består af 6 sider kontrakt og 6 sider vejledning. De første 6 sider kan man udfylde og må ikke tilskrive, dvs. lave ændringer i. De ændringer, man ønsker til det fortrykte og de fortrykte rubrikker, skal særligt anføres i § 11 på side 5 og 6 og eventuelt flere sider.
Der er væsentlig forskel på, at udleje et værelse, som er en del af ens egen bolig og så et helt hus. Der er særlige §'er i loven om enkeltværelser, særligt hvis der udlejes flere værelser med fælles køkken og bad, klubværelser. Der skal også tages hensyn til skattevæsenets regler.
Tidsbegrænset eller ej?
Ved udlejning af et hus med have må man først gøre op med sig selv, hvorfor udlejningen skal ske. Skal det være tidsbegrænset eller ikke.
Her griber loven ind, idet der skal være en god grund til at udlejningen sker tidsbegrænset. Ellers kan man risikere, at lejeren i en boligret får ret til at blive boende, så længe det passer lejeren. Der er tillige en regel om, at hvis lejeren ikke flytter ved lejeaftalens udløb og ejeren ikke inden 1 måned har reageret, får lejeren ret til at blive boende. Tidsbegrænsningen kan til eksempel være, at man skifter job, men regner med, at man er tilbage efter 2 år. Det kan også være, at man ikke kan sælge huset for tiden og derfor vil prøve igen om 3 år.
I kontrakten beskriver man det, der lejes. I § 11 anfører man, om det er med have og hvordan den skal holdes med græsslåning. Ændringer i haveanlægget, buske, træer må kun ske med ejers samtykke. At hække skal klippes og at lejer står for snerydning også af fortov og vej. Der bør være bestemmelse om, hvem der skal vedligeholde - også med maling og tapet. Der kan være farvebestemmelser. Det er også vigtigt at anføre i hvilken stand det lejede overtages. Reglen i lejeloven er den, at en lejer skal aflevere det lejede i samme stand som det bliver overtaget, bort set fra alm. slid og ælde. Det kan aftales, at det overtages nyistandsat og skal så også afleveres ny istandsat. Der bør sikres beviser herfor i form af regninger og evt. fotografier. Det tilrådes at lave en indflytningsrapport.
Gennemgå det udlejede
Derfor er det vigtigt at gennemgå det lejede med lejer inden indflytning og gennemgå det igen ved fraflytning. Her gælder der en 14 dages frist for ejeren til at gøre krav gældende, om der er fejl eller mangler efter lejeren. Hvis kravet ikke er rejst inden fristen, kan ejer intet kræve. Indføj bestemmelse om måleraflæsninger af el og vand og varme og få overført regningerne til lejer, hvis forsyningsselskabet vil acceptere det. Ellers skal der laves særlige regnskaber, for hvilke der gælder særlige regler, herunder al ac betalinger. Der skal vælges regnskabstidspunkt og hvor man skal følge varme og vandværkets aflæsnings- og regnskabstidspunkter. Regnskaberne skal sendes til lejeren inden 3 måneder.
Det bør tillige nøje specificeres i kontrakten, hvad der følger med af hårde hvidevarer, møbler, lamper, haveredskaber mm
Leje og depositum
Med hensyn til lejens størrelse bør
man ikke tage mere i leje end hvad tilsvarende huse i henseende til beliggenhed, størrelse, udstyr og lejevilkår i området betaler. I en sag for huslejenævn og boligret vil man lægge vægt på, hvad tilsvarende betaler. Rejser lejeren sag herom inden for 1 år, skal eventuelt for meget opkrævet leje tilbagebetales med renter (procesrenter). Efter et år nedsættes lejen for fremtiden.
Det er lovligt at kræve 3 måneders husleje forud betalt, ligesom det er klogt at tage et depositum på max. 3 måneders leje. Ved lejeregulering kan disse beløb reguleres, så de for fremtiden svarer til de 2 x 3 måneder.
Huslejeregulering
Regulering af lejen kan ske til af
talte tidspunkter, dog må lejen ikke komme væsentlig højere end hvad tilsvarende lejemål petaler til enhver tid. Der kan tillige ske stigning (men også fald), hvis ejendomsskatten, renovation, evt. vand- og kloakafgiften stiger. I disse tilfælde skal det ske med 3 måneders varsel til den l.ste i en måned og hvis det sker inden 5 måneder efter, at stigningen er pålagt, da med efterbetaling fra det tidspunkt, stigningen blev pålagt. Varslingen herom skal være skriftligt, indeholde begrundelsen og et regnestykke, så lejeren kan se, hvad der er steget og skal tillige indeholde en klagevejledning om, at der kan gøres indsigelse inden 6 uger fra modtagelsen af brevet. Er disse oplysninger ikke givet, betragtes varslingen som ugyldig og man må forfra. Der vil samtidigt kunne blive forlangt tilbagebetaling med renter som foran anført - også selvom lejeren har betalt i flere år.
Det er ikke tilladt at pristalsregulere.
Hvis man har aftalt eller kan få en aftale om hulmursisolering, nye termoruder eller nye hårde hvidevarer, er det forbedringer, som i princippet nok kan aftales, men i alle tilfælde skal følge de almindelige forbedringsregler, herunder, at der ikke fremkommer en forbedringsforhøjelse, der gør lejen for høj i en sammenligning med andre huse. Hvis det ikke er aftalt på forhånd ved kontraktens indgåelse, kan man varsle sådanne forbedringer også med 3 måneder. Ikke alene for lejeforhøjelsen, men også for arbejdernes udførelse. Her også med oplysninger om, hvad der skal laves og hvornår det skal laves. Hvad det koster og hvordan man har beregnet lejeforhøjelsen. Når der nu er vinduer i forvejen, skal der fratrækkes et beløb, der modsvarer de eksisterende vinduers istandsættelse. Dette ville jo være vedligeholdelse, som påhviler ejeren. Der gælder stadigt, at der skal oplyses som foran om indsigelsesadgang.
Indtægter og skat
I udlejningsperioden skal man indtægtsføre den modtagne leje, bortset fra de tilfælde, hvor man udlejer et værelse i sin egen bolig. Da det nu betragtes som en udlejningsejendom, kan man fradrage skatter, afgifter, reparationer mm. Det kan svare sig at overgå til virksomhedsordningen for så vidt den udlejede ejendom.
Hvis man ikke selv har boet i ejendommen, vil man blive beskattet af en fortjeneste ved salg. Hvis man har boet der selv i en periode, er man normalt (med grundstørrelse 1.400 m2) fritaget for skat.
Ved udlejning af værelse, skelner man mellem værelser, der er en del af egen bolig med fælles toilet, bad og køkken, som lejeren har adgang til at benytte.
Der gælder særlige regler om lejen i relation til skattevæsnet, herunder om
ejendomsværdiskatten skal opdeles i egen bolig og i udlejet. Få altid oplysning om grænserne hos det lokale skattevæsen herom. Husk at få aftalt, hvad der er betaling af elektricitet, telefon, brug afvaskemaskine mm. med lejeren. Det kan også med fordel aftales, at kun en bestemt hylde i køleskabet og et bestemt skab i køkkenet må bruges af lejer.
Klubværelser
Hvis man lejer flere værelser ud, der er fælles om køkken og bad og som ikke også bruges ejeren, betragtes disse værelser som klubværelser. Her gælder der ogsåsærlige regler for lejefastsættelsen. Her tilrådes det at få lavet en husorden, der omfatter lejernes brug af fællesfaciliteterne, herunder anvisning af skab, køleskabsbrug, brug af bad, rengøring aftaler om deling af fællesudgifter mm.
I et vist omfang kan der gives svar fra PL's sekretariat, men områdets kompleksitet taget betragtning vil der være en række spørgsmål, som vi må henvise til de lokale huslejenævn, foreninger af udlejere og skattevæsenet.
Lej ud
Selvom de mange regler kan få en del til at løbe skrigende væk, vil vi i PL gerne igen opfordre til, at man udlejer værelser til de mange f.eks. studerende, der har brug for det. Det giver ud over andre for dele en behagelig indtægt og Folketinget har lige indført et skattefrit bundfradrag på 24.000 kr. for indtægten pr.år,samtidig med at den gamle regel om 1,33 % af ejendomsværdien stadig er i kraft.
Vi håber, at de mange nødvendige regler kan blive sanerede, så det
bliver lettere at leje ud, men vi bliver nødt til at gøre opmærksom på, at der udover fordelene og det mere liv i huset er en række truende ulemper, som man skal tage højde for.
Kommentarer :