Vandforsyning og særkontingent. Forslag 4.1 til GF 1/3-2023.

To husejere har stillet spørgsmål til bestyrelsens forslag om kvarterets vandforsyning.
De har foreslået spørgsmålene besvaret inden generalforsamlingen, og det er et rimeligt ønske.
Jeg beklager på forhånd at det nødvendigvis bliver lidt langt ……

1. Hvad har været anledningen til at overveje, om og hvad der skal ske med anlægget?

På de to seneste generalforsamlinger har bestyrelsen nævnt mulige problemer i den del af kvarterets el-forsyning, der er foreningens ansvar. Efter generalforsamlingen 22 gjorde bestyrelsen forsyningsanlæggene - el og vand - til en prioriteret opgave (se de løbende orienteringer fra bestyrelsesmøderne, på hjemmesiden).

Bestyrelsens fokus skiftede fra el til vand, da en husejer først i september meldte brud på vandforsyningen. Samtidig blev vi bekendt med, at vi blev fejlinformeret for to år siden: en elektriker der undersøgte el-forsyningen sagde, at der ikke kan skaffes sikringer til udskiftning i vores såkaldte hovedby. Vi ved nu, at sikringerne faktisk kan skaffes, så problemet er ikke så akut som vi antog.

Bestyrelsen er ikke bekendt med brud på vandledninger i de senere år, men i 2022 har der været to. Når vi anser det for opmærksomhedskrævende, skyldes det vandledningernes alder og erfaringerne fra de andre byggeforeningskvarterer. Humleby har skiftet deres forsyningsledninger, det samme er sket i store dele af af Kartoffelrækkerne og Lyngbyvejskvarteret er i gang med en omfattende forundersøgelse og projektforberedelse.

Allerede i 2007 konstanterede den da siddende bestyrelse, at grænsen for levetid for rør og installationer måtte anses for at være nået.

2. Ejerforhold - ansvar?

Vandforsyningen til hvert enkelt hus leveres via en forsyningsledning, der er nedgravet i baghaven - én forsyningsledning til hver side i gårdrummet, fra den ene ende til den anden. Denne ledning er foreningens via de oprindelige servitutter, og den er foreningens fra det punkt, hvor den forlader offentlige gade (tidligere den private fællesvej) og krydser den første matrikel; det er så i praksis foreningens matrikel: en forhave.
Det er en fælles forsyningsledning med stikledninger til hvert enkelt hus frem til det, der kaldes “klokken” - dén ventil, de fleste husejere vil kunne finde i kælderen meget tæt på hvor vandledningen er ført gennem kældermuren.
Det kan der ikke ændres på, med mindre hele vandforsyningen lægges ud i gaden - af HOFOR. Hver enkelt husejer skal så indgå aftale med HOFOR og bekoste at vandet føres ind i huset fra gadesiden og deraf følgende omlægninger af husets installationer.

3. Forsikringsforhold?

Foreningen er ikke forsikret i forhold til vedligehold og reparation af forsyningssystemerne.
I praksis har det vist sig at husejere med forsikring for skjulte rør og stikledninger har fået dækket brud på vandledning, når bruddet er sket på husejerens matrikel.
Men der er ingen garanti for, at et forsikringsselskab vil dække, for forsyningsledningen er juridisk set foreningens.
Har en husejer ikke forsikring for skjulte rør og stikledninger, træder foreningens ansvar ind. Derfor er ét ledningsbrud i 2022 blevet dækket af foreningen, mens et andet blev dækket af husejeres forsikring.
Det følger af, at forsyningsledningerne siden kvarteret blev opført har været fælles ansvar og forpligtelse. (Servitut)
Man kan mene at de, der har forsikring for skjulte rør og stikledninger, kommer til et betale to gange, og den misforhold kan blive mere påtrængende, hvis antallet af brud og lækager tager til i de kommende år.
Man kan også mene at foreningen har sparet penge ved at forsikringsselskaberne har dækket brud, som måske ikke ville blive dækket, hvis selskaberne granskede forholdene meget nøje og nidkært.

Hvorom alt er, har foreningen ikke adgang til at pålægge en husejer at tegne forsikring for skjulte rør og stikledninger.
En samlet foreningsforsikring af vandledningerne vil ikke kunne erstatte husejeres ønske om at forsikre sig mod brud på skjulte rør i huset, og vi har ikke kunnet få et forsikringsselskab til at udtrykke vilje til at separere skjulte rør og stikledninger.
En foreningsforsikring (hvis den overhovedet kan tegnes på overkommelige vilkår) vil således ikke reducere husejeres præmie for skjulte rør og stikledninger.

4. Anlæggets fysiske udformning?

Som nævnt ovenfor:
Der går en vandledning i baghaven, en på hver side i et gårdrum. Fra den er der stikledninger ind i det enkelte hus. Denne vandledning er foreningens fra det punkt, hvor HOFORs ansvar stopper: dér hvor ledningen går ind på en matrikel. Foreningens ansvar slutter hvor ledningen er ført ind i det enkelte hus og slutter ved “klokken”.
Herefter er resten husejeres ansvar - altså også fra “klokken” til måleren.
Ledningerne er lagt ved husenes opførsel, og er dermed omkring 120 år gamle.

5. Finansiering

I orienteringen fra bestyrelsesmødet 2.11.22 blev der peget på tre mulige veje i forhold til vandforsynigen:

• at lade stå til, og blot reparere når der er behov
• at udskifte det eksisterende vandledningsnet
• at undersøge om det er muligt at få HOFOR til at lægge vandledning i gaderne og afslutte foreningens rolle i vandforsyningen.

De to førstnævnte muligheder betyder væsentlige udgifter for foreningen.
Den sidstnævnte lægger alle tilslutnings- og ombygningsomkostninger på den enkelte husejer.

Bestyrelsen meldte i november at det kan være fornuftigt at begynde en opsparing, på dét tidspunt betegnet som “fond til forsyningsanlæg”. Videre stod der i orienteringen at “ der under alle omstændigheder” skal sikres midler til at betale mulige løbende reparationer - foreslået som en sum på 200.000. Forstået som: uanset hvad, er der behov for at sikre et beløb til kommende reparationer.

Dette var samtids-information, dateret november, altså formuleret på et tidspunkt hvor bestyrelsen langt fra var færdig med overvejelserne.
Forslag til generalforsamlingen er udformet  senere, og er derfor anderledes. I stedet for at betegne det en “fond” foreslår vi et særkontingent i en størrelse der rummer plads til at dække mulige løbende reparationer.

Midlerne fra særkontingentet skal først og fremmest bruges til at hyre kompetent professionel rådgivning, så foreningen kan beslutte på et gennemarbejdet, klart og oplyst grundlag.
Fører det til en fremtidig beslutning der fornyer det foreningsejede ledningsnet, kan det også besluttes at fortsætte og øge særkontingentet.
Alternativt kan generalforsamlingen beslutte af afvikle særkontingentet og reducere næste års normale kontingent med eventuelle ikke-anvendte midler fra særkontingentet. Eller noget helt tredje …….

Log: Artikel oprettet af Søren Borch 20/02-2023 med tilsendt tekst fra formanden Dines.